#1 מהנייר ל-WOW: מינימום השקעה בשדרוגים בדירת קבלן - מקסימום אפקט
- אברמזון טניה
- 1 בינו׳ 2023
- זמן קריאה 8 דקות
עודכן: 10 ביוני 2024
רכשתם דירת קבלן לצרכי השקעה? מדובר בדירה על הנייר? מזל טוב! אין כמו לקבל נכס ״מהניילונים״ שכולל גם שנת בדק על חשבון הקבלן - בלי כאבי ראש של תחזוקה, תיקונים ושיפוצים.
בין אם עוד לא קיבלתם את המייל או הטלפון מהקבלן לגבי הצורך להתחיל להגיש את הבחירות והשדרוגים, ובין אם אתם כבר בעיצומו של התהליך - הפוסט הזה יעשה לכם סדר במה שווה להשקיע - ועל מה לגמרי תוכלו לוותר.
חלק 1# שכולו טיפים בתכנון ושדרוג חכמים לדירות קבלן להשקעה.
#1 מי יגור בדירה שלכם?
כמו שנכתב בפוסט ״עיצוב פוגש נכס״, נקודת ההתחלה שלנו צריכה להיות קהל היעד: הקונים או השוכרים הפוטנציאליים של הנכס.
אם רכשתם נכס על הנייר במטרה להרוויח על עליית המחיר עד הבניה ואז למכור - תוכלו לבחור בין לא לשדרג כמעט בכלל לבין האופציות שאציע עבור מי שמתכנן להשכיר את הנכס תקופה משמעותית אחרי הבניה. אם אתם שייכים לסוג שמתכוון להשכיר את הנכס, אז חשוב להבין כבר בשלב הזה מי באמת עשוי לרצות לגור בנכס.
איך תדעו לדייק מי יגור בדירה שלכם? הרבה פעמים הפרויקט עצמו ירמוז לכם. מס׳ החדרים בדירה, רמת היוקרה של הפרויקט, המיקום ביחס לשאר העיר: שכונות שכנות והאופי שלהן, רמות מחירי השכירות היום של בניה חדשה באזור ומי יכול להרשות אותם, התשתיות והשירותים, הנגישות לגנים, בתי ספר, מתנ״סים, כבישים, מרכזי מסחר, סוג המרכזי תעסוקה וכיוב׳.
תסתקרנו ותחקרו. גם אם ברור לכם שזו תהיה משפחה של זוג + 2 או 3, כדאי לחפור עוד קצת ולהבין איזו מין משפחה זו תהיה ולאפיין אותה כמה שיותר. זה אומר ממש לדמיין מי הם: הייטקסטים? עוסקים במקצועות חופשיים? בן זוג אחד שעובד והשני נשאר לעבוד מהבית ו/או לגדל ילדים? מה הם מחפשים בדירה שכורה? כמה זמן יגורו בה? כמה מושקעת ירצו שתהיה? ועוד.
אגב, לא חייבים רק לדמיין. אפשר ורצוי לדבר עם אנשים שדומים לשוכרים הפוטנציאליים שלכם ולשאול אותם כמה שיותר שאלות כאלו: קרובי משפחה, חברים, קולגות ופשוט אנשים שגרים באזור. כמו כן, כניסה ליד 2 או שיטוט באתר מדלן ייאפשר לכם לקבל בקלות מידע על הסביבה המיידית של הפרויקט בהיבטים רבים.
#2 גוזרים פרוגראמה וקונספט עיצובי לדירה
כל הפירוט האלו נועדו אך ורק למטרה אחת: לגזור מתוכם פרוגראמה וקונספט עיצובי שיימשכו ויתאימו כמו כפפה לאותו סוג של דיירים פוטנציאליים. נכון, אתם בטוח לא הולכים להמציא את הגלגל בדירה הזו ולייצר תרבות מגורים חדשה מאפס (וזו גם ממש לא המטרה בדירה שלא מיועדת לכם אישית) - אבל דווקא העובדה שבדירה על הנייר אפשר לעשות שינויים שהם על הסקאלה בין הדרמטיים ל-fine tunings עובדת פה לטובתכם.
סקאלת השדרוגים. בשלב הזה בדירה על הנייר - תוכלו, למשל, לבדוק אופציה של הוספת חדר נוסף יחסית בקלות ובזול, כשהתוצאה היא העלאת ערך הדירה גם להשכרה וגם למכירה (= שדרוג ושינוי דרמטי). כמו גם לחשוב היטב ולתכנן פיצ׳רים קטנים יחסית שפשוט יעשו אותה שווה ממש: מתכנון נכון וגמיש של נקודות חשמל ברחבי הדירה ועד לעיצוב מטבח מושלם למשפחה שהרבה דיירים פוטנציאליים ממש יעריכו (= fine tunings).
#3 אז במה לגעת? רשימת השדרוגים ששווה להשקיע בהם
הכי קל להתייחס לשדרוגים ששווים השקעה לפי סט התכניות שקיבלתם מהקבלן. הן נמצאות מתוייקות ומקופלות בקלסר יפה ומהודר או פשוט כקובץ במייל שלכם.
שימו לב לדבר חשוב: מעבר לעלות יחסית זניחה של פתיחת תיק שינויים (כאלף ש״ח) - כל שינוי שתעשו יתומחר ע״י הקבלן ותקבלו הצעת מחיר מסודרת עבורו (ע״פ מחירון דקל לשינויי דיירים). זה אומר שבמידה והשינויים והשדרוגים שתבחרו יהיו מעל התקציב המתוכנן שלכם - אפשר יהיה לחזור אחורה, לבטל חלק מהם ולשלם רק על מה שהכי חשוב לכם. אבל כדי שתהיה לכם הגמישות הזו - כדאי להתחיל בתהליך בזמן.
א. תכנית אדריכלית. התכנית האדריכלית היא תכנית הבינוי הפנימי של הדירה + העמדת הריהוט כפי שתוכנן ע״י אדריכלי הקבלן. היא הבסיס ממנו נגזרות יתר התכניות (שכבות הדירה האחרות).
פעמים רבות, גם בחברות בניה נחשבות, מבט אחד קצר, מגלה תכנון ״שטנצי״, מתפשר ולא אופטימאלי שדורש התאמות כדי שאנשים לא ייתבאסו לחיות בדירה כזו במאה ה-21. יהיו דברים שניתנים לשינוי ויהיו דברים שלא.
מה לא ניתן לשינוי? אי אפשר לגעת במעטפת הדירה, כלומר בקירות החיצוניים ובפתחים שהם החלונות. כמו כן, לא ניתן להזיז ממ״ד וכל אלמנט בו (למעט נק׳ חשמל) או קירות קונסטרוקטיביים (יסודות בניין). ארון חשמל, תקשורת וקולטנים (צנרת ביוב של הבניין) גם כן לא ניתנים להזזה. כמו כן, אי אפשר לגעת בחלל של אזור תליית הכביסה לפני קבלת מפתח. אז אלו מרכיבים שנצטרך לעבוד איתם ומסביבם.
מה כן ניתן לשינוי? קירות פנימיים שהם בלוק או גבס. מה שמאפשר להגדיל או להקטין חללים מסויימים. ניתן לגעת בהנמכות תקרה מסויימות. לשנות מיקומי דלתות. לייצר נישות וחללים משופרים ונוחים. וכמובן לשנות העמדת ריהוט נייד וקבוע.
לכן, כדאי מאד בשלב הזה לבחון היטב את התכנית האדריכלית ולבדוק היתכנות לשינוי מיקום קירות לצורך הגדלת ושיפור איכות החדרים, קיצור מסדרונות ארוכים ומבוזבזים וביטול/השמשת חללים מבוזבזים לאחסון או פונקציות כמו פינת עבודה/טלוויזיה.
העמדת ריהוט. חשוב מאד לקבוע כבר בשלב הזה בצורה מיטבית את העמדת הריהוט הקבוע (ארונות בגדים, אחסון קבוע, ארונות מטבח וכמובן סניטרים: אסלות, ברזים, אמבטיות ומקלחונים) + את ההעמדה עקרונית של הריהוט הנייד (ספות, שולחנות, מיטות, שידות וכיוב׳). למה? כי מהעמדה זו ייגזרו השינויים והשדרוגים ביתר התכניות, בדגש על נק׳ חשמל ותאורה.
טיפ ששווה זהב למשקיעים: אם אתם עובדים עם אדריכל/ית או מעצב/ת, תבקשו מהם לייצר עבורכם תכנית העמדת ריהוט מעוצבת (בדומה לתכניות שיווק או מכר של קבלנים) שתוכלו יהיה לצרף לתמונות/ווידאו של הדירה המוכנה, כשתרצו לשווק אותה להשכרה או מכירה.
תכנית כזו תאפשר למתעניינים התרשמות מהירה וברורה מהדירה - ותוסיף לכם נקודות ובידול בקטגוריה ״דירה מעוצבת אדריכלית״. גם אם אתם משכירים דירה לא מרוהטת או מאובזרת, העמדת הריהוט המוצעת בתכנית תפתח את ״התאבון״ אצל דיירים פוטנציאליים להפוך אותה בעצמם לבית חלומותיהם. וחוץ מזה, תכנית מעוצבת = נכס שיווקי לשנים קדימה. לגמרי שווה השקעה. מצרפת לכם דוגמא לתכנית כזו שהכנתי עבור זוג משקיעים.
למעלה: דוגמא ל-FINE TUNINGS בתכנית דירת קבלן בת 4 חדרים שנרכשה להשקעה. ראו תכניות ״אחרי״ ו״לפני״. במה הושקע? ביטול שירותי אורחים אפשר יצירת חדר רחצה מפנק להורים + מבואה עם אחסון. המטבח שודרג ועוצב + אי המטבח, שהוא הדבר הראשון שרואים כשנכנסים, הוגדל ועוצב - כפי שהילדה החמודה (שלי) מדגימה בפגישת פרוטוקול אליה הצטרפה. חדר הרחצה הכללי הורחב מעט ע״ח המסדרון, מה שאפשר את הגדלת ארון הכיור. כמו כן, בוטלה הדלת לחדר שירות ליצירת חדר גדול ומואר. כמובן, כל יתר התכניות תואמו ועודכנו בהתאם לתכנית האדריכלית הזו.
למעלה: דוגמא לשינוי דרמטי בתכנית דירת קבלן להשקעה. הדירה בת 4 חדרים במקור - נהפכה ל-5 חדרים. ראו ״אחרי״ ו״לפני״. במה הושקע? בהוספת חדר נוסף והפיכת הדירה לבת 5 חדרים, באופן שיתאים יותר לקהל היעד. חדר ההורים שונה וגם חדר הרחצה שלו בהתאמה. כמובן, כל התכניות עודכנו בהתאם.
ב. תכנית אינסטלציה, סניטרים וחומרים. תכנון חדרי רחצה מפנקים מתבסס על 3 רגליים: מרחב, סוג הסניטרים והחומרים (ריצוף וחיפוי). אנצל את ההזדמנות ואתייחס גם לריצוף הכללי בבית ולבחירת כיור וברז מטבח. זה קורה בפגישה אחת בחברת הקרמיקה והסניטרים שתבחרו בה.
1) מרחב חדרי הרחצה. את נושא המרחב פותרים בחלק של התכנית האדריכלית. זו ההזדמנות לדאוג לכניסה הגיונית לחדרים האלו, להגדיל מקלחונים וארונות אמבטיה ולבצע העמדה משופרת אם נדרשת כזו. כמובן, הכל צריך לעמוד בתקן מרחבי שימוש כדי שיאושר ע״י הקבלן שצריך להעביר את הדירה שלכם טופס 4.
טיפ זהב: ממש אבל ממש לא חייבים להשאיר מכונת כביסה ומייבש בחדר המקלחת או השירות, סמוך לחלון. לכן כדאי ואפשר לשנות במידת הצורך, ולהגדיל חדרי רחצה על חשבון האלמנט הדו קומתי הזה שלא מוסיף לעיצוב ולאחסון של חדר רחצה.
רוב המשפחות עם ילדים, אבל לא רק, לא תולים את רוב הכביסה שלהם לייבוש אלא מכניסים אותה היישר למייבש (עצוב במדינה שטופת שמש, אבל זו המציאות). לכן, מכונות אפשר ״לדחוף״ בפינה חסרת שימוש בבית (וכך להשמיש אותה בכבוד כאזור שירות ונקיון) - ואפילו לשלב בארון מטבח גבוה. איש לעולם לא יידע שמסתתרות שם מכונות. ולמי שדאג לניקוז ולצינור פליטה של המייבש - יש בשוק המון מייבשים עם קונדנסור (מעבה) שלא דורשים פליטת אדים החוצה, כך שהמייבש יכול לשבת לו בכיף וללא חשש בארון סגור.
מה כן חשוב ומוערך ע״י דיירים (בכסף נוסף שיהיו מוכנים לשלם לכם)? אמבטיה, הגם לא גדולות, בדירות שנועדו למשפחות עם ילדים. אופציות יצירתיות לאחסון סמוי (הבניה המכוערת של אסלה תלויה יכולה ״להעלם״ להפוך לארון מעולה ופונקציונאלי עד התקרה. ראו דוגמא בפרויקט הזה). ארון אמבטיה רחב ככל שהחדר מאפשר. נק׳ חשמל במיקומים הגיוניים ותכנון תאורה טוב, בעיקר אם אין חלון לחדר הרחצה.
2) סניטרים. פה יש הרבה מה לומר אז אחלק לתתי סעיפים:
אסלות. בימינו ברוב דירות הקבלן מפרט הסטנדרט השתפר מאד: ברוב הפרויקטים, כבר לא דוחפים לקונים אסלות מונבלוק של פעם - אלא אסלות תלויות. במידה וזה לא כך בפרויקט שלכם, רצוי לשדרג. זה יעלה לכם יותר בדיעבד.
ברזי מקלחת. כמו כן, בדר״כ כבר נותנים ברזי אינטרפוץ 4 דרך (כלומר 2 נק׳ מים במקלחת או באמבטיה - במקום אחת). אם זה לא כך, רצוי לשדרג לפחות במקלחת ההורים. במקלחון, התוצאה תהיה גם ראש גשם וגם מזלף על נק׳ מים במראה נקי ובלי קונסטרוקציות מסורבלות של מוטות ״פינוק״ שייכערו את הקיר ויחלידו או יתכסו באבנית עם הזמן. לא פינוק גדול.
ניקוז. זה החור הזה שתקוע באמצע המקלחון ואליו מתנקזים מי המקלחת (וגם דברים אחרים כמו שערות). בשדרוג לא יקר במיוחד, אפשר להמיר אותו לתעלת ניקוז סמויה שתיתן למקלחון טוויסט עיצובי ותחושת בית מלון.
ברזי כיור אמבטיה. בדירות להשקעה שאינן דירות יוקרה, אני לא נוהגת להשקיע בברזים מהקיר. חשוב לבחור ברזים בסטנדרט אבל בצורה ובגודל נוח לא רק לשטיפת ידיים, אלא גם לשטיפת פנים. בקיצור, לכו על ברזי ברבור שממוצאים חן בעינכם - מהסטנדרט.
ארונות אמבטיה. בשנים האחרונות קבלנים מפנקים בארונות בגודל ועיצוב סבירים - וכאן בשדרוג פעוט וזול אפשר לקבל ארונות מוגדלים ויפים יותר. לא חובה, אבל אפשר לשקול.
ברז מטבח. פה לרוב גם יש מבחר סביר מהסטנדרט. חשוב לבחור ברז גבוה נשלף, אבל לא הייתי משקיעה בשדרוג כי הוא יחיה 4-5 שנים במקרה הטוב ובשימוש סביר - ותצטרכו להחליף לחדש.
כיור מטבח. בדר״כ בסטנדרט תפגשו כיורי נירוסטה או כיורים עשויים תרכובות למינהן. אם הדיירים הפוטנציאליים עשויים להיות שומרי כשרות (וגם אם לא) אני מאד ממליצה על כיור נירוסטה, שקל להכשיר אותו וגם לתחזק אותו. כבונוס, יש לו מראה שאני מחבבת ושיילך יפה עם כל ברז כמעט וממוצרי חשמל שבדר״כ כוללים נגיעת נירוסטה. בכל אופן, לא לוקחים חרס. הוא נסדק בקלות וגם סופח כתמים.
זכוכיות מקלחון. מבוצעים אחרי טופס 4 וקבלת מפתח. אל תשברו את הראש על זה עכשיו. בהמשך תוכלו להשוות בין ספקים, לקבל המלצות ולבחור. ההמלצה היא ללכת תמיד על מקלחון או אמבטיון (חציצת זכוכית באמבטיה) שהם 8 מ״מ, עם מינימום פרופיל וקונסטרוקציה - ואם יש אופציה לשדרג לזכוכית אנטי קאלק (נגד אבנית) מה טוב.
3) חיפויים וריצופים. מתחילים תמיד מבחירת ריצוף כללי לבית שינחה אותנו ביתר הבחירות. לרוב בדירות להשקעה לא נלך על פרקטים, אלא אם כן מדובר בדירת יוקרה.
לרוב הקבלנים נותנים מבחר לא רע כבר בסטנדרט: בלא מעט פרויקטים מציעים רק ריצוף 80*80 ס״מ, שזה אחלה גודל. ממליצה בחום ללכת על גוונים אפורים או גרייז׳יים (אפור חם) שנחשבים פופולריים ומודרניים. כדאי ללכת על מט או לאפטו - ולעולם לא על מבריקים או מזוגגים למינהם, שנשברים וגם קשים לתחזוקה. עוד טיפ חשוב הוא לבחור ריצוף שלא יהיה חלק מדי במראה שלו, אלא עם עננות מסויימת/משויש. למה? כי ריצוף חלק לגמרי יוצר מראה זול וקבלני. מדובר על שטח גדול של כל הדירה - לכן ממש אין צורך לשדרג אלא פשוט לבחור טוב.
לגבי חדרי רחצה, אפשר להשאר עם חיפוי פשוט יחסית ולהשקיע קצת בריצוף מעניין - או לחילופין, ללכת על ריצוף וחיפוי סולידיים יותר, אולי עם משחק טקסטורות בקיר ראשי (דקורים למינהם). לרוב, אפשר להסתדר עם הסטנדרט. מקסימום להשקיע בריצוף/חיפוי לא יקרים - אל דאגה, פה לא תוציאו הרבה כי מדובר, בעיקר מבחינת שטח רצפה, במטראז׳ קטן יחסית.
במרפסת, גם כן לרוב אין צורך לשדרג. לרוב בסטנדרט תראו ריצופים דמויי עץ במבחר לא רע של גוונים וטקסטורות או ריצופים מצויירים חביבים למדי.
תמונה שווה יותר מאלף מילים. אולי אפילו יותר מפוסט שלם. לכן, כדי שתדעו ותזכרו במה באמת שווה להשקיע אני מצרפת לכם 2 גלריות לעיון: תמונות ״אחרי״ דירת קבלן שעברה שדרוג, וה״לפני״ שלה: דירת קבלן סטנדרטית עם כל הפיצ׳רים שקבלנים נותנים ״חינם״.
בפוסט הבא בסדרה, ארחיב על טיפים לתכנון מטבח, חשמל, תאורה, מיזוג והנמכות תקרה - שיהפכו גם הם את דירת הקבלן הסטנדרטית שרכשתם ל-WOW אמיתי במינימום תקציב ומאמץ.
למעלה: דירת קבלן מעוצבת ומשודרגת בהוד השרון. פרויקט שליוויתי דווקא משלב רכישת דירה בנויה וסטנדרטית לגמרי שכבר גרו בה שוכרים - אך מדגימה את מה שבהחלט חשוב לשדרג ויפורט בפוסט.
למעלה: דירת הקבלן לפני התכנון והעיצוב. מדגימה את הסטנדרט הקבלני שמקבלים בלי שינוי ושדרוג על כל פניו: ריצופים, חיפויים, סניטרים, מטבח, תכנון חשמל ומיזוג.
למדתם משהו חדש? אהבתם את התוכן?
שתפו את הפוסט הזה עם כל מי שזה עשוי להועיל לו/לה.
וכמובן הרשמו פה לקבלת עוד פוסטים שיפגישו את הנכס/ים שלכם עם תכנון ועיצוב -
ויהפכו ההשקעה הבאה או הנוכחית שלכם לשווה ומניבה הרבה יותר.
המושקעת | אברמזון טניה, אדריכלית ומעצבת | 0524-716-709 | my.reimage@gmail.com
Comments